一、房地产企业税收情况概述
税务筹划，是纳税人在国家税收法律规定许可范围内，通过对投资、经营、核算等一系列经济活动的事先安排，以充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切税收优惠政策和运用税收法规所允许的技术差异，从而达到尽可能降低税收负担或递延缴纳税款的目的，以使纳税人获得最大的经济利益。在对房地产项目税收进行筹划之前，有必要先了解一下当前房地产项目税收立法整体情况。一个房地产项目从招投标、开发、建设到销售（转让）过程主要涉及以下这些税种：企业所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等，相对应的法规为各税种暂行条例及其实施细则以及财政、税收部门的规章、通知、批复等。因此，进行税务筹划，必须是在充分了解国家税收政策的基础上结合企业的自身情况进行。税务筹划的分类主要可以分为分行业、分税种、根据经营活动三种类别进行筹划。房地产项目可以从企业的经营活动以及区分不同税种进行税务筹划。
二、根据房地产企业的日常经营活动进行税务筹划
房地产企业从土地使用权的出让，一直到房产完工进行销售过程需要与其他企业发生交易行为，比如资金借贷、合作开发、投资入股等；同时房地产企业也会由于日常的经营需要，进行企业框架的重组，比如设立项目公司、销售公司、公司分立、合并等。在这些日常经营活动中，都涉及到税收方面的问题，由于采用不同的方式进行经营活动，所带来的税负是不一样，因此可以通过科学、合理的经营方式来取得合法合理节税、减轻企业税负的效果：
1、通过不同的投资方式进行税务筹划
根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过将不同性质的收入进行相互转换达到税收筹划的效果。譬如A公司有300万的闲置资金，希望与某房地产开发公司B进行合作，至于采用什么样的方式进行合作很有讲究，毕竟采用何种方式进行合作将直接对A公司的今后取得的合作收入的纳税活动产生决定性的影响。A公司主要可以采取三种方式与B公司进行合作：第一种是直接将300万作为出资与B公司进行合作开发房产；第二种是通过金融机构将300万资金出借给B公司参与房产开发；第三种是采取投资入股方式参与房产开发。假设A公司在1年以后中途退出该房产开发项目，经与B公司协商，分得现金60万。第一种方式下，60万收入按税法规定作为项目收入分利。由于A公司出资金，其收入不分摊任何成本，在公司分得60万元时，相当于公司将合作开发的房产中属于自己的部分转让给B公司，转让价格为360万元。转让收入需要缴纳不动产销售的营业税及附加、企业所得税。其中营业税及附加为19.8万元，企业所得税13.27万元，税后收入为26.93万元。第二种方式下，假设A公司通过金融机构将300万借给B公司，利率为5%。
1年后A公司同样收回60万元，其作为利息收入，应缴纳金融业营业税及附加3.3万元，企业所得税18.71万元，税后利润37.99万元。在第三种情况下，房产完工销售后分回股利60万元。由于A、B两个公司的税率相同，公司60万税后利润不需要补税，即A公司所获经济利益为60万元。从以上三种投资方式看第三种税负最轻，但要承担经营风险，而且B公司不负责还本。第一种与第二种相比，第一种投资方式税负较重，但是A公司直接参与了房产开发项目，获得开发经验。在实际操作中，由于经营收入、利息收入、以及分红收入在收入性质上可以相互转让，企业可以结合自己公司的实际情况、实际需求来确定经营投资方式以减轻税收负担。
2、合作建房的税务筹划
根据国税发[1995]156号文件的规定：合作建房是指一方提供土地使用权，另外一方提供资金，合作建房的行为。假如A企业有一土地，但是资金比较紧缺，而B企业则资金雄厚，但是苦于没有土地，这时双方走到一块，要合作建房，应该采取什么样的合作方式比较合理？根据国税发[1995]156号文件的规定，合作建设房屋可以分为二种方式：一是纯粹的“以物易物”，又可以分为二小类，一小类是用土地所有权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权，在这种情况下一方按照“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子税目征收营业税收，另一方按“销售不动产”征收营业税；还有一小类是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权，在这种情况下，对一方按“服务业-租赁业”征收营业税，另一方按“销售不动产”税目征收营业税。还有一种合作方式是一方以土地使用权，另一方以资金合股，成立合营企业。建立合营企业这种合作方式，又分为三种情况征收营业说：
(一)房屋建成后如果双方采取风险共担,利润共享的分配方式,按照营业税"以无形资产投资入股,参与接受投资方的利润分配,共同承担投资风险的行为,不征营业税"的规定,对一方向合营企业提供的土地使用权,视为投资入股,对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税，(二)房屋建成后提供土地使用权的一方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配,或提取固定利润,则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为,而属于其将土地使用权转让给合营企业的行为,那么,对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按"转让无形资产"征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依"销售不动产"税目征收营业税，(三)如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋,则此种经营行为,也未构成营业税所称的以无形资产投资入股,共同承担风险的不征营业税的行为.因此,首先对一方向合营企业转让的土地,按"转让无形资产"征税,其营业额按实施细则第十五条的规定核定。因此,对合营企业的房屋,在分配给甲乙方后,如果各自销售,则再按"销售不动产"征税。另根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。因此，A公司与B公司采用建立合营企业，并共担风险, 共享利润，可以不用交纳5%的高额营业税，也可以免征土地增值税。当然共担风险，那就意味着A公司要承担一定的经营风险。
三、根据房地产企业的应缴纳的税种进行税务筹划
一般来说，房地产企业需要缴纳所得税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、契税等。根据税种进行税务筹划，主要是通过减免税政策、税法的模糊性、选择性、数量性条文等进行税务筹划，还可以通过税基、税率、税额避税的方法进行节税。关于各税种的减免税规定在各个税种的单行暂行条例中都有规定，在这里就不重复了。房地产企业需要承担的税种主要是营业税以及企业所得税，而5%的营业税以及在此基础上附加的教育附加与城建是根据企业的销售额征收的，因而节税空间不大。接下来主要从企业所得税、土地增值税两个税种简单介绍一下税种的税务筹划。
1、企业所得税的税务筹划
根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》的规定在我国境内实行独立经济核算的企业或者组织，应当就其生产、经营所得和其他所得缴纳企业所得税。因此房地产企业从房地产开发经营和其他经营活动取得的所得，是企业所得税的征收对象，同时还包括对外投资产生的股息、利息、租金、转让各类资产、特许权使用费等所得。目前，内资房地产企业的企业所得税为33%。
企业所得税的税务筹划可以通过利用税收优惠政策的税务筹划，比如选择有利的行业享受税收减免，选择有利的注册地享受税收减免，还可以通过纳税义务人构成的税务筹划，比如设立子公司，享受优惠税率。由于子公司是独立法人，如果盈利，其利润不能并入母公司利润，应当作为独立的纳税义务人单独交纳企业所得税。当子公司所在地税率较低时，子公司可以少纳企业所得税，使公司整体税负较低。但是采用设立分公司的话，就不能达到上述筹划效果，因为分公司不是独立法人，只能将其利润并入母公司交纳企业所得税，无论其所在地税负高低，均不能增减公司的整体税负。
现行调整房地产企业所得税的法规、规章主要是《所得税暂行条例》及其实施细则、《企业所得税税前扣除办法》等对所有类型企业都适用的法规、规章，专门针对房地产企业适用的税收依据是2006年1月1日开始实施的国税发[2006]31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，而2003年颁布的国税发[2003]83号《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》同时废止。由于国税发[2006]31号是2006年1月1日开始实施的，所以着重介绍一下该文件的内容。
（一）与[2003]83号文件相比，国税发〔2006〕31号文件作了两点调整：一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率；二是按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，并规定经济适用房项目预售收入的预计计税毛利率不得低于3%；非经济适用房项目按不同区域分别确定预售收入的预计计税毛利率，其中，省会城市和计划单列市的城区和郊区不得低于20%，地及地级市的城区和郊区不得低于15%，其他地区不得低于10%。
（二）对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除作出了新规定。
国税发〔2006〕31号文规定：新办的房地产开发企业在取得第一笔销售开发产品收入之前发生的广告费、业务宣传费和业务招待费，可以向以后年度结转，但最长不得超过3年。对转借款发生的利息支出税前扣除问题有了新规定。国税发〔2006〕31号文规定，开发企业只要能够出具从金融机构取得贷款的证明文件，其所属企业使用开发企业转借款支付的利息允许按税收有关规定扣除。
（三）规定了成本费用项目核算和税前扣除原则。
对公共配套设施费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、开发间接费用等主要成本项目，国税发〔2006〕31号文规定了其核算和税前扣除原则。
（四）增加了防止资本弱化和关联交易的规定。
国税发〔2006〕31号文规定，依法借给全资企业的，全资企业支付的利息不得在税前扣除；依法借给全资企业以外其他关联企业的，关联企业借入资金金额在其注册资本50%以内(含50%)的部分，可在按金融机构同类同期贷款基准利率计算的标准以内据实扣除；超过注册资本50%的部分，其超过部分负担的利息支出，不得扣除。
（五）规定了开发产品的完工标准。
国税发〔2006〕31号文规定，凡符合下列条件之一的，应视为开发产品已完工：一是竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品(成本对象)；二是已开始投入使用的开发产品(成本对象)；三是已取得了初始产权登记证明的开发产品(成本对象)。
（六）对新办房地产企业减免税作了限制。国税发〔2006〕31号文规定，房地产开发企业不得享受新办企业的税收优惠，同时规定以销售房地产开发产品(包括代理销售)为主的企业也不得享受新办企业的税收优惠。
2、土地增值税的税务筹划
根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应缴纳土地增值税。该税种是针对房地产市场而设的特殊税种，因此更有必要进对土地增值税进行税务筹划。
（一）根据土地增值税的征税范围进行筹划
土地增值税的征税范围为：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物行为，不包括未转让土地使用权、房产产权的行为。因此，像房地产中的代建房行为就是应该属于劳务行为，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发公司可以利用这种建房方式，在开发之初确定最终用户，实行定向开发，以达到减轻税负的目的，避免开发后销售缴纳土地增值税。
（二）利用土地增值税起征点作税收筹划
土地增值税的起征点为：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。利用这一规定，纳税人在建造普通标准住宅出售时，应考虑增值额增加带来的收益和放弃起征点的优惠而增加的税收负担之间的关系，否则增值率稍高于起征点就会带来损失。
1.假如纳税人享受起征点优惠。某城区房地产开发企业建成一批商品房待售，除销售税金及附加外的全部允许扣除项目的金额为100，当其销售这批商品房的价格为X时，相应的销售税金及附加如下： 5.5％X（5％的营业税、7％的城市维护建设税、3％的教育费附加。），这时其全都允许扣除项目金额如下：100＋5.5％X。根据有关起征点的规定该企业享受起征点的最高售价如下：X＝1.2×（100十5.5％X），解以上方程可知，此时的最高售价为128.48，允许扣除金额为107.0 7（100＋5.5％×128.48）。
2.假如纳税人提高售价。当增值率略高于20％时，即应适用“增值率在50％以下、税率为30％”的规定。假如此时的售价为128.48＋y.由于售价提高y，相应的销售税金及附加和允许扣除项目金额都应提高5.5％y.这时允许扣除项目的金额和增值额如下：允许扣除项目的金额＝107.07＋5.5％y，增值额＝128.48＋y－（107.07＋5.5％y），化简后增值额的计算公式如下：94.5％y＋21.41，所以，应纳土地增值税如下：30％×（94.5％y＋21.41），若企业欲使提价带来的效益，超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使：y＞30％×（94.5％y＋21.41），即y＞8.86。这就是说，如果想通过提高售价获取更大的收益，就必须使价格高于137.3 4（128.48＋8.86）。
通过以上两种情况的分析：当转让房地产的纳税人，其销售项目除销售税金及附加外的全都允许扣除项目金额为100时，将售价定为128.48是该纳税人可以享受到起征点优惠的最高价位。在这一价格水平下，既可享受起征点照顾，又可获得较大收益。如果售价低于此数，虽能享受起征点照顾，却只能获取较低收益；如欲提高售价，则必须使价格高于137.34，否则，价格提高带来的收益，将不足以弥补价格提高所增加的税收负担。
（三）利用增加扣除项目金额进行税收筹划
计算土地增值税是以增值额与扣除项目金额的比率即增值率的大小按照相适用的税率累进计算征收的，增值率越大，适用的税率越高，缴纳的税款就越多。而增值率=增值额 / 扣除项目，因此适当增加分母，即扣除项目，可以降低增值率，适用较低的税率，达到降低税负的效果。
税法准予纳税人从转让收入额减除的扣除项目包括五个部分：取得土地使用权所支付的金额；房地产开发成本；房地产开发费用；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目，主要是指从事房地产开发的纳税人允许扣除取得土地使用权所支付金额和开发成本之和的20%。其中房地产开发费用中的利息费用如何计算，《土地增值税暂行条例实施细则》中做了明确规定，房地产企业可以选择适当的利息扣除标准进行税收筹划。税法规定利息支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内计算扣除。房地产企业据此可以选择：如果企业预计利息费用较高，开发房地产项目主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，则可计算分摊的利息并提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，预计利息费用较少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。
总之，税务筹划不是通过虚报成本、虚报支出，采取违反我国税收法律法规、政策的手段方式来偷税、漏税。税务筹划的区别于偷税、漏税的最明显特征是合法性，其是在不违反我国现行税收体系法律规范的前提下，通过不违法的方式对经营活动和财务活动精心安排，尽量满足税法条文所规定的条件，以达到减轻税负，提高企业利润的目的。
红茶_虫子
会计人员5年职业规划：
企业各会计岗位的工作要点：
1．固定资产核算岗位的工作要点一般包括：
（1）会同有关部门拟定固定资产的核算与管理办法；
（2）参与编制固定资产更新改造和大修理计划；
（3）负责固定资产的明细核算和有关报表的编制；
（4）计算提取固定资产折旧和大修理资金；
（5）参与固定资产的清查盘点。
2．材料物资核算岗位工作要点一般包括：
（1）会同有关部门拟定材料物资的核算与管理办法；
（2）审查汇编材料物资的采购资金计划；
（3）负责材料物资的明细核算；
（4）会同有关部门编制材料物资计划成本目录；
（5）配合有关部门制定材料物资消耗定额；
（6）参与材料物资的清查盘点。
3．库存商品核算岗位的工作要点一般包括：
（l）负责库存商品的明细分类核算；
（2）会同有关部门编制库存商品计划成本目录；
（3）配合有关部门制定库存商品的最低、最高限额；
（4）参与库存商品的清查盘点。
4．工资核算岗位的工作要点一般包括：
（1）监督工资基金的使用；
（2）审核发放工资、奖金；
（3）负责工资的明细核算；
（4）负责工资分配的核算；
（5）计提应付福利费和工会经费等费用。
5．成本核算岗位的工作要点一般包括：
（1）拟定成本核算办法；
（2）制定成本费用计划；
（3）负责成本管理基础工作；
（4）核算产品成本和期间费用；
（5）编制成本费用报表并进行分析；
（6）协助管理在产品和自制半成品。
6．收入、利润核算岗位的工作要点一般包括：
（1）负责编制收入、利润计划；
（2）办理销售款项结算业务；
（3）负责收入和利润的明细核算；
（4）负责利润分配的明细核算；
（5）编制收入和利润报表；
（6）协助有关部门对产成品进行清查盘点。
7．资金核算岗位的工作要点一般包括：
（1）拟定资金管理和核算办法；
（2）编制资金收支计划；
（3）负责资金调度；
（4）负责资金筹集的明细分类核算；
（5）负责企业各项投资的明细分类核算。
8．往来结算岗位的工作要点一般包括：
（l）建立往来款项结算手续制度；
（2）办理往来款项的结算业务；
（3）负责往来款项结算的明细核算。
9．总账报表岗位的工作要点一般包括：
（l）负责登记总账；
（2）负责编制资产负债表、利润表、现金流量表等有关财务会计报表；
（3）负责管理会计凭证和财务会计报表。
10．稽核岗位的工作要点一般包括：
（l）审查财务成本计划；
（2）审查各项财务收支；
（3）复核会计凭证和财务会计报表。
会计专业职业规划实例：
何**毕业于某大学会计专业，大学本科。在大学时兼修了第二专业：英语。并考出了保险代理人证书。她好学、上进，主动学习的能力较强。
大学毕业后，何**只身一人来沪寻求职业发展，她找到了一个初级会计岗位，迈出了职业生涯的第一步。然而，干了一年左右后何**发现，自已对会计职业比较喜欢，但自已目前所处的职业环境实在很难令人不满意。比如，面对公司会计工作操作上的不规范，何**非但不能提出更正，反而还要违心地去执行；公司任人唯亲；公司无培训系统，员工缺乏上升通道，等等。
凡此种种，初入职场的自信变成了困惑。何**情绪消极：难道职场新人的生活就是这样的么？究竟怎样规划自己的职业才能离成功更进一步？如何调整心态寻找和确定正确的职业目标？
何**困惑着：“职场新人的生活，难道就是这样子的吗”
改变现状，两种方案指点迷津
面对何**的疑问，在全面分析了何**所处的职业环境、面临的问题之后，职业规划师做出了肯定的回答：职场新人，日子可以不用这样过。
规划师有针对性地提出了两大方案。
方案一：立足会计行业，谋求更高发展
第一步：短期目标——稳扎稳打，立足现有会计岗位求发展。
何**需抓紧时间，在现有岗位上充分学习、全面掌握相关会计专业技能。在此之后，转换工作环境。可计划离开目前家庭小作坊式的公司，在大中型企业谋求初级会计岗位。需要提醒的是，转到大企业的任职初期，薪水或许得不到较大提升，但只要企业的文化氛围对自身职业技能的发展有利，也就达到了转换职业环境，进一步谋求发展的目的。此后，何**争取用一年时间在新公司的岗位上立稳脚跟。
第二步：中期目标——三年内成为会计行家
中期目标是成为会计及相关职业的专家。何**这一阶段的主要任务是获得CPA证书，能熟练运用英文；广泛涉猎心理学、管理类书籍，拓宽知识和技能，为下一步实现进入管理层目标准备。
具体建议如下：
在工作中学会并掌握会计整个流程工作技能。根椐会计信息，学会分析企业和整个行业的发展趋势。关注国家宏观政策。精学税法。
争取在二至三年内通过CPA考试。
注意英文的继续提高。何**要注意保持自已英文好的优势，可以保持和结交能给自已提供帮助的同学、老师和朋友。
保持乐观向上的精神状态，拒绝不良情绪的干扰。阅读一些心理学书本，学会调适自已，爱护自已，学会感恩。
选择阅读些管理类的书籍，必要时可参加一些职业经理人的培训，既可增长知识，还能发展人脉。
方案二：积累知识、财富及社会经验，寻找机会创业
在咨询中，何**还表达了对健身行业有兴趣，有意自己投资开业的愿望，职业规划师由此提出了方案二，即并给出了投资健身行业成为“小老板”需“三步走”的行动规划。
第一步：达到短期目标——应聘于一家较大规模的健身公司任财务会计
初任时的工资可能低于2000元，无须太过介意，只求在公司站稳脚跟，争取在年内全盘熟悉健身公司的财务管理。
第二步:积累相关经验——积累健身行业信息
在搞好日常工作的前提下，注意积累健身行业信息，掌握公司运作细节。为达到这一目的，业余时间还可兼职当健身教炼，为日后经营管理企业打基础。
第三步：实现中长期目标——完成经验积累自己当老板
结累知识、经验和财富，处处做有心人。在完成了上述两步规划之后，自己开业当老板，进入新的发展通道。
专家分析点评
新人如何走出职业“困顿期”
1.抓住入职前三年，理性规划职业生涯
经过了职业规划师的点拨，加上个人努力，何**目前已经离开了原先就职的小公司，进入一家跨国公司担任初级会计工作，并开始着手准备CFA的考试。如今的她，早已成功走出“困顿期”，对自己今后的发展信心十足，步入了良性发展通道。
职业规划师认为，职场新人要谋求职业生涯良性发展，必须抓住入职前三年，合理进行规划，提出了三点建议：
（1）沉下心来打基础。三年是成长和成熟的重要阶段，是打基础的三年，也是培养良好心理素质、心理承受力的三年。要能够沉下心来，努力适应社会，适应公司环境，学会独立思考，独立行事，学会承受和忍耐，学会察言观色，少说多做。掌握一些自已喜欢的，社会需要的技能，为自已在未来的择业竞争中增加砝码，为实现自已的目标而打下坚实的基础，做好铺垫。
（2）多思考理性规划。多思考，碰到难以解决的困惑不妨求助于专业的职业生涯规划师，理性确立目标并付诸坚定而有效的行动，慢慢朝着目标迈进。
（3）保持良好心态。成功是每个人追求的目标，但要避免急功近利。每个成功者的背后都有一番辛酸故事，都有着痛苦的经历。心态的调整在这个时候显得尤为必要。要不断调整自已，保持静心、细心、耐心，专心，乐观自信地对待工作生活。
2．避免走入两个误区
职场新人要实现合理定位和规划，特别要注意避免两个误区：
过于关注收入高低的误区。对于刚刚工作的新人来说，收入较少是个较普遍的问题。建议这一阶段不能太看重工资收入，而是要抓住机会提升自我。
“兴趣至上”的误区。兴趣不代表能力，你对某一特定职业有兴趣并不意味着你一定能干好这个职业，因此要处理好个人兴趣与工作的关系。只有在对某一职业感兴趣并具有该职业所要求技能时，才能做好工作取得成功。
总之，职场新人只有及时提高认识社会和认识自我的能力，尽快度过当代大学生步入社会开始阶段的状态，尽快适应职场环境，并找到合适自己的职业规划，才会不断成长和成熟，才能处变不惊，避免陷入职业困顿，从而迈出成功的步伐。所以说，职场新人，日子完全可以不用这样过！
财务人员职业规划方向：
财务是非常有前途的一个职业，也是一个很容易规划自己发展路径的职业。现实生活中，许多学财务的朋友提起财务来大吐口水，认为财务没有什么意思，其实最主要原因是没有从更高的高度来看待这个问题，对每一家企业来说，人、财、市场都是最为关键的因素。越来越多的企业会走向以财务控制为核心的企业管理，而且财务和投资、资本运作、金融等等都有千丝万缕的联系，其职业发展可谓是前途无限。
从职业分布来看，财务可以划入企业的主战场。这是因为在大的企业里财务能够创造非常大的价值。一个一定规模的企业财务总监能够拿到几十万甚至上百万的年薪，那时因为在那样的公司通过财务管理比如税务筹划、资金运营、内部控制等等能够创造几百万甚至上千万的价值，某种程度上比业务部门的价值并不小。比如房地产公司而言，财务能力甚至会成为公司的核心竞争力之一。而且随着管理的发展，财务会逐步的介入业务，大家对财务的重视程度会越来越高。将来的高层管理者，谁在说自己不懂财务那就不应该了。公司里的三驾马车，无论如何是应该有财务的一席之地的。需要说明的是，财务在企业中的价值和地位跟企业规模关系很大。一些很小的公司，皮包公司老板或者老板娘就相当于财务经理，顶多设个出纳，规模再大一点的公司，如果要设副总，一般也是业务出身，财务就是中层，因为业务有限，财务能够创造的价值本身就有限。
财务人员的职业规划，可以有这么几个方向：
方向一：外企或大型企业高级财务人员
财务本身是一项专业性很强又非常稳定的职业，如果选择把财务作为职业方向，首选的职业目标是做外企或大型企业的高级财务人员。财务高管人才大都处于企业的核心层，他们不仅要求了解企业的经营运作，还要在企业的经营投资方面提供建设性的意见。按照目前的经济环境，这类公司所需要的高级财务人员一般有财务副总裁、财务总监、财务经理、高级财务分析经理、财务主管等。
当然，这些职位对人的要求也会比较高。一般要求资质至少是在会计师以上，不少于5年的大中型企业财务管理经验等。例如，一家外企招聘高级财务经理时的职位要求是：良好的教育背景，英语流利，很好的沟通能力，Word、Excel熟练，娴熟的财务业务能力和管理能力，良好的协调能力，熟悉西方会计，熟悉有关中国法律。
对于许多初级财务人员和准备走这条路的人来说，从毕业参加工作的那一天起，就该朝这个方向去努力。不要想当然认为有个两三年工作经验就好找工作了。
仅会做凭证、会报税、出报表这类纯粹的会计是远远不够的，这在财务领域来说是属于较低层次的。唯有从财务管理、预算、分析、决策等全方位提升，注重沟通能力和英语运用能力的提高，培育管理视野和全局观念，提升自身综合素质，才能使职业生涯提高一个层次。
方向二：专业财务公司
以四大国际会计师事务所为代表的专业财务公司，也是大量吸收财务人员的一个就业领域。从某个角度看，会计师事务所是一个能使个人快速成长的学校，其培训、工作和管理机制会令从业者学到许多专业知识和管理理念，审计从业经历也会为将来的财务管理工作提供独特的视角。
不过，在会计师事务所工作所承受的压力往往是非常巨大的，加班和出差是家常便饭，高强度的工作使得很多人难以将之作为终生的职业方向。这类专业财务公司更适合两种人：高层管理人员和年轻人，前者重在发挥管理能力，而后者主要是学习和锻炼。对于刚走出大学校园、又准备在财务方面发展的年轻人来说，先进入会计师事务所锻炼一段时间，等积累了工作经验后再转向企业将会是很不错的选择。
方向三：银行、证券公司等金融机构
资本运作在企业运营和发展中发挥越来越大的作用，如果有不错的金融知识背景，投身银行、证券、风险投资、保险等金融行业，做专业的财务人员也会有广阔发展的空间。譬如，具有丰富从业经验的证券分析师的收入相当丰厚，而奇货可居的保险业精算师可以说是金领职业。
总之，我的核心建议是，不管具体从事哪个方向的财务工作，都要争取向高端发展，要做专业和资深人士。低端的财务人员几乎遍地开花，而高级财务人才却始终是行业内的紧缺人才。
扩展阅读：保险怎么买，哪个好，手把手教你避开保险的这些"坑"
以租代购房产进行的税务处理方法：
房地产开发公司在销售的精装修商品房中，往往配置了电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，对这部分家俱家电的收入和成本如何进行税务处理，在实务中分歧很大。
一、家俱家电不属于房地产开发产品范畴
根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发〔1993〕149号）文件和《安装工程与材料划分暂行规定》，很显然电视机、电冰箱、床、沙发等家电、家具，都不是建筑装饰工程作业的装饰材料，不能在装饰成本中列支，也不属于建安工程中的材料、设备，因此，家俱家电不属于房地产开发产品范畴。
二、房地产开发公司在销售的精装修商品房中，同时配置家电、家具，应属于销售商品房与销售货物的兼营业务
房地产开发公司在销售的精装修商品房时，在合同中同时约定了配置电视机、电冰箱、床、沙发等家用电器和家具，由于，家俱家电不属于房地产开发产品范畴，应将此项业务视为房地产开发公司销售商品房与销售货物的兼营业务，其中：对销售商品房征营业税，对销售家俱家电货物征增值税。
三、房地产开发公司委托装饰公司装修和购买家俱家电，家俱家电不能开具建筑装饰业发票
房地产开发公司为了扩大开发成本土地增值税加计扣除的基数，往往委托装饰公司装修同时购买家俱家电，将购买家俱家电的价款，由装饰公司开具建筑装饰业发票，作为房地产开发公司装饰成本计入开发成本中，并在土地增值税计算中作为加计扣除的基数，通过“装饰”手段达到减少缴税收的目的，显然是对土地增值税政策的误读。
四、合理筹划：分解销售，变销售带家俱家电的精修房，为销售带精修房与代购家俱家电
房地产开发公司在合同约定销售精修房同时帮客户代购家俱家电，房地产开发公司在采购家俱家电时，分客户开具购货发票并原票转交给客户，在开具销房发票时仅开具精修房的价款，这样，房地产开发公司不必为家俱家电承担增值税，客户也不必为家俱家电承担契税。
话题背景
某房企的年终绩效考核奖金包与结转利润挂钩。在这个导向下，倒逼项目要做好税务筹划和税务清算工作。为此，特意组织召开了交付项目成本结算与取票安排暨税务筹划工作计划专题会。
地产项目三大税
房地产项目主要有三大税，增值税，土地增值税，企业所得税。因为房地产是商品房预售制，只有竣工交付才算企业的交易结束，可真正结转利润。过程中，这些税费是采用预交，等交付结算后进行税务清算（增值税和土地增值税），企业所得税也是预交，每年汇算清缴。
不考核结转利润时，这些工作也在做，现在要考核结转利润就更要提高重视，要求每月召开成本结算和税务清算专题会议，汇报工作进展，及时发现问题解决问题。
3税筹需财务牵头，多部门联动
税务清算在后端，行业普遍前端抓得很紧，抢开盘抢供货快销售快回款，再到最后冲刺抢交付，交付后的结算清算关注度相对较少。上市公司有结转利润要求，更加重视，并且会做好统一筹划，有利于年报数据。
税务清算不光是财务一个部门的工作，他需要多条线共同配合才能快速推进。
税务清算有一个重要工作就是尽快完成成本端的取票工作。为什么要尽量多取票呢？因为取票不足会导致多缴税。
比如，增值税是销项减去进项，销项税就是我们提供给小业主的购房发票，进项税就是我们为了开发建设项目而购买的各项生产资源支付的税费（税点根据不同行业类别不一），这部分可作为进项税抵扣销项。所以，如果我们各项成本的取票工作太慢，晚于税务清算，那么可抵扣的进项税就少了，增值税就等于要缴纳。
再如，土地增值税是由该土地带来的全部收入减去开发成本的利润率情况分级累进收取土地增值税（不同利润率对应不同税率）。也就是说如果各项开发成本没能取票，税务上就无法算作成本扣减，相当于利润变多了要多缴税。
既然取票如此重要那就多取票就好了，事实上取票的重点在于要加快成本结算，最终账目清楚了，各施工单位才容易配合开票，作为甲方购买乙方的材料或服务，价钱要双方明确下来，然后甲方付钱，乙方提供我们发票作为成本抵扣。
实践过程中，这个对账结算过程非常漫长，有的可能长达几年，因为开发周期长，很多账目有争议。
成本结算需要施工单位配合提交报审资料，成本审核，往往会有很多争议项，比如一些工程签证设计变更产生的费用过程中如果没有及时清理闭合的话，等结算时就容易资料缺失或遗失，人员变动，根本无法追溯，认定难度非常大。
说到这，就需要多方配合，工程配合成本督促各施工单位尽快上报资料，加快成本结算进度，成本结算完成才能加快成本取票工作，这样财务端的税务清算才能加快，避免因缺发票导致多缴税。
为了减少最后的结算争议，工作重在过程管控，要做好过程的设计变更和工程签证的及时清理，以免全部堆积在后期，增加结算难度。所以，现在很多企业很重视，要求一月一清，动态晾晒。
清算工作的截止时间点，除了与税务机构沟通清算时间，还有就是小业主合同约定的办小产证的时间，一般是交付后3-6个月。小业主办小产证需要购房发票，这时开发商如果拖着不开会导致客户满意度低，如果购房发票开出去了，取票工作又滞后，相当于，收入端确认了收入，成本端没确认成本，税就多出来了。
随着建造成本行业越来越标准化，房企竞争力比拼，税务筹划工作也变得越来越重要了，对利润的影响很大。
最后的结束语
最后介绍一下自己，我是一个职场中的两宝妈妈，坐标杭州，研究生毕业，主业房地产。平常喜欢写日记，累计发表了上千篇日记。
2022年我组建了日精进群，和一群朋友共同见证2022年的成长，遇见更美好的自己！ 如果您觉得有帮助，感谢点赞、收藏 支持，谢谢。
房屋买卖和其他商品不一样，简单的商品买卖不会涉及到税务，而房屋买卖涉及到一定的和税务。那么房地产税务有哪些呢？下面就跟小编一起来看看吧。
一、房地产税务有哪些
1、契税
契税是房屋的产权发生变化时产生的一种税收，由产权承受人来缴纳。缴纳比例按照房屋面积来计算，如首次购房房屋面积在90平米以下，其契税为1%，面积在90-144平米，契税为1.5%，面积在144平方米以上契税为3%来缴纳。
2、营业税
营业税是对不动产单位和个人所征收的一种税收，在流转税中是一个主要的税种，由卖方来缴纳，税率为5.6%，如普通房屋满两年可减免。
3、个人所得税
个税是对卖房者收取的一种税，其税率为全额的1%或是差额的20%来交，如房屋是唯一住房满五年就可以减免。
4、印花税
印花税是一个比较老的税种，是对印花税条例列举的一个凭证，房屋产权证印花税为5元。
二、房地产税务筹划怎么做
在税法所规定的范围内，通过理财、经营等活动来先进行规划和安排，获得“节税”的税收利益。房地产的经营活动比较复杂，范围也比较广，因为筹划技术也是种多样的，可以归纳为以下几点：
1、逃避平台筹划
土地增值税所适用的是四级累进的税率，其是地税税率的跳跃点，所以可以用规避的平台来筹划，对其筹划节税。其中这关键的操作是控制它的增长率，这可以根据价格、扣除额来进行调节来实现。
2、投资转化技术
房地产除了销售和开发传统的经营模式之外，同时它还采用了出租、投资等模式，其效果也比较明显。
编辑总结：以上就是关于房地产税务有哪些的相关阐述，希望能给广大的朋友们带来帮助。
“税收筹划”又称“合理避税”，即在法律法规规定许可的范围内，通过对经营、投资、理财活动的事先筹划和安排，尽可能取得节税(Tax Savings)的经济利益。节税其实就是更多的利用税收优惠，依法、合规、恰当、合理地享受应该享有的优惠，应享尽享政策优惠也是国家给纳税人的权利。税务筹划是一种事先的安排，而不是事后“诸葛亮”，一切事后既成事实业务的筹划，都是在亡羊补牢，往往收效甚微。常见税务筹划案例分享一、增值税拆分法一家空调公司主要生产大型空调机，销售价格相对较高，每台售价为100万元（该售价中包含5年的保养费，占售价的20%）。由于保养费包含在售价中，税法规定一律作为销售额计算缴纳增值税。筹划方法：采用价格分拆法，即把售价和保养费拆分，分别适用不同的税率纳税。即把混合销售变为兼营！增值税节税额：100*13%-80*13%-20*6%=1.4（万元）引申：运费与物流辅助费拆分等二、增值税化整为零法2018年6月，工艺美术师张明为某集团提供美工设计和装修服务，取得劳务报酬68000元。该集团应代扣代缴张明个人所得税为：68000*(1-20%)*40%-7000=14760（元）筹划方案：劳务报酬分项，分别为18000元和50000元。18000*(1-20%)*20%=2880（元）50000*(1-20%)*30%-2000=10000（元）两项合计纳税=2880+10000=12880元，个人所得税节税金额=14760-12880=1880元。当然若再分次，还可以降低个人税负。三、个人所得税年终奖（1）某纳税人2019年工资薪金所得为80000元，专项附加扣除合计为63000元，若发年终奖40000元，他有两种选择：年终奖单独计算和并入综合所得纳税。第一种情况，单独纳税:40000*10%-210=3790元；第二种情况，并入综合所得纳税:40000+80000-123000=-3000，不用纳税！四、个人所得税年终奖（2）同样的数据，我们假设该某人的年终奖金增长到100000元，纳税人同样有两种选择：第一种情况纳税:单独纳税:80000元不用纳税，100000*10%-210=9790元；第二种情况，并入综合所得纳税:100000+80000-123000=57000，57000*10%-2520=3180元。五、个人所得税股权激励某些公司高管的年薪很高，几十万，甚至几百万，更有甚者上千万元，这样一来可能会触及45%的个税税率，纳税不少；但如果将工薪变为股息红利所得，税率就降到20%了！当然，公司高管一定条件下也可考虑合伙人的生产经营所得来实现（5%-35%）;也可以考虑通过股权激励的形式进行税筹！股权激励个税优惠政策可分为非上市公司和上市公司两大类。1，非上市公司非上市公司授予本公司员工的股票期权、股权期权、限制性股票和股权奖励，符合规定条件的，经向主管税务机关备案，可实行递延纳税政策，即员工在取得股权激励时可暂不纳税，递延至转让该股权时纳税;股权转让时，按照股权转让收入减除股权取得成本以及合理税费后的差额，适用“财产转让所得”项目，按照20%的税率计算缴纳个人所得税。股权转让时，股票(权)期权取得成本按行权价确定，限制性股票取得成本按实际出资额确定，股权奖励取得成本为零。2，上市公司上市公司授予个人的股票期权、限制性股票和股权奖励，经向主管税务机关备案，个人可自股票期权行权、限制性股票解禁或取得股权奖励之日起，在不超过12个月的期限内缴纳个人所得税。取得股票期权、股票增值权、限制性股票、股权奖励等股权激励(以下简称股权激励)，符合相关条件的，在2021年12月31日前，不并入当年综合所得，全额单独适用综合所得税率表，计算纳税。计算公式为：应纳税额=股权激励收入×适用税率-速算扣除数。居民个人一个纳税年度内取得两次以上(含两次)股权激励的，应合并按规定计算纳税。六、核定征收案例解读：王先生是从事房地产的专家，与某公司A签订了地产项目居间协议，公司A将500万佣金转给王先生。一般做法：1，增值税:5000000÷(1+3%)*3%=145631元2，个税:劳务收入超过5万部分适用税率为40%，速算扣除数为7000，个税税额为：5000000÷(1+3%)×(1-20%)×40%-7000=1546398元个税税负率为:1593000÷5000000=30.93%筹划方案:个人独资企业模式个独增值税:5000000÷(1+3%)*3%=145631元个独个税:5000000÷(1+3%)*10%=485436.89元，按照个体工商户的五级累进税率，30-50万的适用税率为30%，速算扣除数为40500，计算个税：5000000÷(1+3%)*10%*30%-40500=105131元以上合计税额为:145631+105131=250762元相较普通模式节税:1546398-252218=1295636元节税比例高达:1295636÷1546398=83.78%。经过测算，个人独资企业、合伙企业（包括个体工商户）在税收洼地的税负如下：1.小规模纳税人增值税及附加、个税等综合税负不超过5%！一般节税比率可达80%！2.一般纳税人增值税及附加、个税等综合税负不超过8%！一般节税比率可达到35%到60%！甚至更高！限售股减持、股权转让、高管个税、居间费用，都是税务筹划的菜！
大家在关注
